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HG9393官网XX業主委員會訴HG9393官网XX物業服務有限公司物業服務合同糾紛案

作者:陈林  发布时间:2016-08-01 11:30:33


業主委員會成立合法是否需要以通過備案爲依據

   【案件基本信息】

1.判決書字號

HG9393官网鶴城區人民法院(2015)懷鶴民一初字第225號民事判決書

2.案由:物業服務合同糾紛案 

3.當事人

原告 :HG9393官网XX業主委員會。

被告 :HG9393官网XX物業服務有限公司。

【基本案情】

XX物業系XX廣場小區(以下簡稱XX小區)的前期物業服務企業。XX小區的業主通過業主大會于2013年5月5日選舉了XX業主委員會委員,XX業主委員會即日成立。同日,業主大會還制定了首屆XX業主大會議事規則,該規則賦予業主委員會依法履行的職責包含有:解聘或選聘物業服務企業並簽訂物業服務合同,辦理業主公共物權方面的訴訟事項等。XX業主委員會成立後,到HG9393官网房産管理局和鶴城區城北街道辦事處申請備案,HG9393官网房産管理局于2014年3月10日辦理了備案登記,但鶴城區街道辦事處于2013年5月29日出具複函,內容爲“我處經研究不予蓋章確認XX廣場黃旺祥、葛洪勝、薛明賢等業主成立業主委員會的請求”。2014年6月14日,被告XX物業給XX廣場及XX2號公寓全體業主致公開信,公開信中載明“被告因故無法維持正常開支,決定不續簽新的物業服務合同,請業主盡快做好新物業公司的選聘工作,被告將于2014年7月1日撤出XX廣場及XX2號公寓項目,在此期間,被告將做好相關交接工作”。2014年6月16日至22日,XX業主委員會采用書面征求意見的方式組織召開業主大會,選聘三衆物業爲XX小區新一屆物業服務公司,2014年6月23日,XX業主委員會和三衆物業簽訂了《XX小區物業服務合同》,約定合同的期限爲三年,即自2014年6月23日起至2017年7月1日止,並約定了其他相關事項。合同簽訂後,三衆物業于2014年6月25日將上述合同報送HG9393官网房産管理局物業管理科備案。現被告XX物業仍使用XX小區的物業管理用房以及相關配套設施,並持有XX小區的竣工平面圖及相關資料和文件。

【案件焦點】

本案爭議的焦點是XX業主委員會的成立是否合法。

【法院裁判要旨】

HG9393官网鶴城區人民法院經審理認爲:首先,小區業主依法享有對其所在物業管理區域內的物業活動自治權,業主委員會由業主大會選舉産生,其成立的決定權屬于業主大會。雖然《物業管理條例》第十六條規定:“業主委員會應當自選舉産生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地産行政主管部門和街道辦事處、鄉、鎮人民政府備案”,但該備案是一種告知式的事後備案,僅是被管理者從事特定活動後向主管部門告知有關信息、提交相關資料的行爲,因此備案與否不影響業主委員會的成立。本案中,原告XX業主委員會成立後雖只在HG9393官网房産管理局備案,未在所屬的街道辦事處備案,但其成立是經過業主大會選舉産生的,他人無權幹涉小區業主的合法自治行爲,因此原告的成立合法。

其次,《物業管理條例》第二十六條規定:前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿,業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。本案中,被告XX物業系建設單位選聘的物業服務企業,現原告與三衆物業簽訂了物業服務合同,該合同于2014年6月23日已經生效,故前期物業服務合同依法應當終止。同時,《物業管理條例》第二十九條規定:“在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:(一)竣工平面圖,單體建築、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;……物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會”。第三十九條第一款規定:“物業服務合同終止時,物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會”。本案訴爭的物業管理用房現由被告使用,小區竣工平面圖及相關資料和文件由被告占有,因此原告的訴訟請求本院予以支持。

另,被告于2014年6月14日已致信業主決定不續簽物業服務合同並將撤離,但在原告選定新的物業服務公司後,又拒絕移交物業管理用房及資料文件等,顯然有違誠信原則。

HG9393官网鶴城區人民法院依照《中華人民共和國物權法》第八十一條,《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第十條第一款,《物業管理條例》第二十六條、第二十九條、第三十九條第一款之規定,作出如下判決:

一、被告HG9393官网XX物業服務有限公司于本判決生效後10日內向原告HG9393官网XX業主委員會移交XX廣場小區的物業管理用房以及相關配套設施;

二、被告HG9393官网XX物業服務有限公司于本判決生效後10日內向原告HG9393官网XX業主委員會移交XX廣場小區的竣工平面圖等相關資料和文件。

被告HG9393官网XX物業服務有限公司不服一審判決持原審起訴意見提起上訴後又向HG9393官网中級人民法院申請撤訴。

【法官後語】

本案處理重點主要是被告是否應該向原告移交XX小區的物業管理用房以及相關配套設施、竣工平面圖等相關資料和文件?《物權法》規定“建築區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。”,且《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》也有規定“物業服務合同的權利義務終止後,業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的,人民法院應予支持。”,因此,一審法院的判決一定程度上促進了當地物業管理的規範化進程,在當地起到了良好法律和社會效果。

           

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編輯:李丹    

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